Cláusula expressa e de não indenização e retenção no contrato de aluguel

Como fica a indenização e direito de retenção a benfeitorias no contrato de aluguel?

Sobre esse assunto, para ficar mais didática, entendo necessário a explicação sobre as benfeitorias. Por lei (art. 96 do Código Civil) temos as seguintes:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A indenização e retenção é devida quando não existe cláusula expressa em contrário, portanto, ao firmar um contrato de locação, importante verificar como ele dispõe o tema em questão. Caso tenha cláusula expressa sobre a renúncia da indenização por benfeitorias, o locatário não terá direito de reclama-las.

A Lei 8.245/91 (Inquilinato), prescreve em seu art. 35 que as benfeitorias podem ser indenizadas, desde que não tenha disposição contratual em contrário:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No presente caso, como já mencionei, existindo disposição contratual dispondo que as benfeitorias não serão indenizadas, nesse caso, o Locatário não tem o direito a indenização ou retenção. Nesse sentido, existe até Súmula do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

SÚMULA 335 - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Importante a verificação sobre como o contrato dispõe sobre as benfeitorias, dado que o Locatário, para adequar o imóvel a sua atividade, pode realizar e não final não ter o direito de indenização ou retenção.

Vale lembrar que de forma amigável, em tese, pode discutir e tentar o recebimento, porém, judicialmente, em razão da legislação e jurisprudência, não tem fundamentação legal para o pleito quando existir cláusula expressa de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.